2010年12月29日 星期三
2010年12月23日 星期四
12월22일 하국어
1. 在p.127 課文中第二格的第一句內:- 뭘 = 무엇을- 면即係if咁解，用法係 A/V + (으)면벋침을 있어요 :
xx다 唔要 다 à xx+으면, e.g. 먹다 à 먹+으면à먹으면벋침을 없어요 :xx다 唔要 다 à xx+면, e.g. 오시다 à 오시+면à오시면第二格最尾那的一句內:- …도 하고 …도 할거예ㅇ요., 도即係”又”咁解
2. 將來式: 을거예요 /ㄹ(at bottom)+거예요벋침을 있어요 :
xx다 唔要 다 à xx+을거예요, e.g. 먹다 à 먹+을거예요 à먹을거예요벋침을 없어요 :
xx다 唔要 다 à xx+ㄹ(at bottom)+거예요 e.g. 가다 à 가+ㄹ(at bottom)+거예요 à 갈거예요
xx다 唔要 다 à xx+으면, e.g. 먹다 à 먹+으면à먹으면벋침을 없어요 :xx다 唔要 다 à xx+면, e.g. 오시다 à 오시+면à오시면第二格最尾那的一句內:- …도 하고 …도 할거예ㅇ요., 도即係”又”咁解
2. 將來式: 을거예요 /ㄹ(at bottom)+거예요벋침을 있어요 :
xx다 唔要 다 à xx+을거예요, e.g. 먹다 à 먹+을거예요 à먹을거예요벋침을 없어요 :
xx다 唔要 다 à xx+ㄹ(at bottom)+거예요 e.g. 가다 à 가+ㄹ(at bottom)+거예요 à 갈거예요
2010年12月22日 星期三
12월15일 하국어
1. 指示詞이것, 저것, 그것 既口語分別係 이게, 그게, 저게
2. Noun+이다 (是) 既요form唔係이어요而係예요(無收尾音) / 이에요(有收尾音)
3. 예요 / 이에요 的요form敬語分別係 세요 / 이세요
예요 / 이에요 的십니다form敬語分別係 십니다 / 이십니다
4. 所有xx다，加上시 ==> xx시다，就係敬語，除咗以下詞語：
먹다, 마시다 ==> 드시다
자다 ==> 주무시다
있다 ==> 계시다
xx시다既요form，轉法大致上同어요既轉法相似，但要考慮有無收尾音
當xx無收尾音：
xx시다 ==> 唔要다 + 어요 ==> xx시어요 ==> 不過當시遇어就要變成세 ==> 所以結果係 xx세요
當xx有收尾音：
xx시다 ==> 唔要다 + 어요 ==> xx시어요 ==> 不過當시遇어就要變成세 ==> 所以結果係 xx세요，但因為xx有收尾音，所以要加上으 ==> xx으세요
xx시다既십니다form，都要考慮有無收尾音，但轉法大致上同xx시다轉요form相似
當xx無收尾音：
xx시다 ==> 唔要다 + 십니다 ==> xx십니다 ==> 所以結果係 xx십니다
當xx有收尾音：
xx시다 ==> 唔要다 + 십니다 ==> xx십니다 ==> 所以結果係 xx십니다，但因為xx有收尾音，所以要加上으 ==> xx으십니다
2. Noun+이다 (是) 既요form唔係이어요而係예요(無收尾音) / 이에요(有收尾音)
3. 예요 / 이에요 的요form敬語分別係 세요 / 이세요
예요 / 이에요 的십니다form敬語分別係 십니다 / 이십니다
4. 所有xx다，加上시 ==> xx시다，就係敬語，除咗以下詞語：
먹다, 마시다 ==> 드시다
자다 ==> 주무시다
있다 ==> 계시다
xx시다既요form，轉法大致上同어요既轉法相似，但要考慮有無收尾音
當xx無收尾音：
xx시다 ==> 唔要다 + 어요 ==> xx시어요 ==> 不過當시遇어就要變成세 ==> 所以結果係 xx세요
當xx有收尾音：
xx시다 ==> 唔要다 + 어요 ==> xx시어요 ==> 不過當시遇어就要變成세 ==> 所以結果係 xx세요，但因為xx有收尾音，所以要加上으 ==> xx으세요
xx시다既십니다form，都要考慮有無收尾音，但轉法大致上同xx시다轉요form相似
當xx無收尾音：
xx시다 ==> 唔要다 + 십니다 ==> xx십니다 ==> 所以結果係 xx십니다
當xx有收尾音：
xx시다 ==> 唔要다 + 십니다 ==> xx십니다 ==> 所以結果係 xx십니다，但因為xx有收尾音，所以要加上으 ==> xx으십니다
2010年12月17日 星期五
2010年12月14日 星期二
韓文生字--제9과
제9과
Word | Meanings | Pronunciation |
크다 | Large | |
작다 | Small | |
시작하다 | Start | |
끝나다 | End | |
놀다 | Play | |
데이트하다 | date約會 |
|
피곤하다 | 疲倦 | |
도착하다 | 到達 | |
모르다 | 不知道 | |
수영하다 | 游泳 | |
일어나다 | 起床 | |
잘하다 | To be well | |
타다 | Get on (bus) | |
힘들다 | 大変だ | |
가족 | 家族 | |
강아지 | Puppy | |
개 | 個(數)/狗 | |
과 | 課(數) | |
구경 | 觀看 |
|
권 | 本(數) |
|
그릇 | 碗(數) | |
마리 | 隻、頭、匹、條(數，動物) |
|
명 | 名(數，人) |
|
병 | 瓶(數) |
|
잔 | 杯(數) | |
장 | 張、枚(數) |
|
남대문시장 | 南大門市場 | |
놀이 공원 | 遊樂 公園 | |
반 | 班 | |
발음 | 發言 | |
사전 | 字典 | |
수업 | 上課 | |
시 | 時 |
|
쓰기 | 寫 |
|
아침 | 早晨 | |
형 | 男仔的哥哥 | |
남자 | 男仔 | |
남학생 | 男學生 | |
여학생 | 女學生 |
|
영화표 | 影畫票 | http://zh.forvo.com/search/영화/ |
오전 | 午前 | |
오후 | 午後 | |
외국 사람 | 外國人 | |
읽기 | 讀 |
|
작년 | 上年 | |
지난주 | 上週 |
|
맥주 | 啤酒 | |
차 | 茶 | |
크리스마스 | Christmas | |
키 | Height/個子/背? | |
텔레비전 | Television | |
햄버거 | Hamburger |
|
화장실 | 化粧室，洗手間 | |
요즘 | 最近，nowsaday | |
보통 | 普通，usually |
|
韓文生字--제8과
好耐無寫BLOG，不如update一下自己既學習韓語生涯。
前前後後我都學咗廿幾堂韓語喇！但係d讀音都係仍然好唔得，好難掌握呀！因為韓語既發音同廣東話既發音其實好唔一樣，我成日都形容韓語係要用我地未開發過既肌肉去發音的。
幸好這個世代有Internet，我可以在這個Internet的世界上找到很多好有用的東西，韓國詞語的發音就係其中一個喇。雖然唔係個個搵得到，但都可以找到大部份，絶對有助我們這些正在學習韓語的人呀！
제8과
Word | Meanings | Pronunciation |
어떻다 | How |
|
예쁘다 | Pretty | |
친절하다 | Kind |
|
요리하다 | Cook | |
고향 | 故鄉 | |
날씨 | 天氣 | |
일 | 日(數) / one | |
월 | 月(數) | |
년 | 年(數) | |
주 | 週 | |
평일 | 平日 | |
주말 | 週未 | |
어제 | 昨日 | |
오늘 | 今日 | |
내일 | 明日 | |
요일 | 日/ day | |
일요일 | 星期日(日) | |
월요일 | 星期一(月) | |
화요일 | 星期二(火) | |
수요일 | 星期三(水) | |
목요일 | 星期四(木) | |
금요일 | 星期五(金) | |
토요일 | 星期六(土) | |
저녁 | 黃昏 | |
비 | 雨 | |
달력 | Calendar |
|
스케줄 | Schedule |
|
며칠 | What day | |
언제 | When | |
여행 | 旅行 | |
태권도 | Taekwondo | |
파티 | Party | |
꼭 | 一定 | |
잘 | Well |
2010年11月23日 星期二
按揭貸款的審慎監管措施
上星期五，政府突然出招加額外印花稅和控制按揭成數，以防止熱錢過份流入樓市，做成過大的資產泡沬。不過消息有很多不同的版本，我在一些討論區找到一個似乎是由政府出的新聞稿，我相信會比較正確，特地post在此for有用的朋友參考。
*********************************************************************************
按揭貸款的審慎監管措施 ********************** 香港金融管理局今日（星期五）就物業按揭貸款業務向銀行發出指引，要求銀行採取下列措施加強物業按揭貸款業務的風險管理： 第一: 所有價值1,200萬港元或以上住宅物業的按揭貸款最高成數從6成下調至5成。 第二: 所有價值1,200萬港元以下至800萬港元之間的住宅物業的按揭貸款最高成數從7成下調至6成，但貸款額不可超過600萬港元1。 第三: 所有價值在800萬港元以下的住宅物業按揭貸款最高成數則維持在7成，但貸款額不可超過480萬港元2。 第四: 所有非自住的住宅物業、所有以公司名義持有的物業和所有工商物業的按揭，不論物業的價值，貸款最高成數一律下調至5成。 以上的措施，即時生效，但是在十一月十九日或以前已簽訂臨時買賣合約的借款申請可以不受影響。 金管局總裁陳德霖先生表示：「現時國際金融宏觀環境是處於一個很不正常的狀態。在極低利息和全球資金繼續泛濫的宏觀環境下，很多投資者都很容易忽略了香港市民收入與樓價已經越來越脫節，我們非常關注樓市和按揭市場將會繼續升，導致銀行體系的信貸風險持續增加。金管局作為銀行體系穩定的把關者，我們必須及時採取有效的審慎監管措施，保證銀行能做好風險管理和提升銀行體系承受震盪的能力，以確保一旦宏觀環境作出調整時能夠減低資產泡沫爆破時可能造成的破壞。」 「要應對目前這個非常特殊而困難的局面，不可能單靠政府採取措施就能做好防禦，我們還是要廣大巿民和各界的響應和合作，一齊來提高風險意識，要量力而為，切勿因目前利息處於極低水平而盲目追求利潤和過度借貸。我們要汲取上一次香港資產泡沫爆破的痛苦經驗，我們要共同努力，才可以避免重蹈覆轍。」 傳媒查詢，請聯絡： 傳訊經理羅存慧 ２８７８ １６８７或 傳訊主任胡嘉瑩 ２８７８ ８２４６ 香港金融管理局 2010年11月19日 1 此舉是為免出現樓價略低於1,200萬港元的物業的買家，可以借得的貸款金額高過樓價略超出1,200萬港元的物業的買家。例如，購買價值1,100萬港元物業的買家可借660萬港元(1,100萬港元x 60%)，而購買價值1,250萬港元物業的買家卻只可借到625萬港元(1,250萬港元x 50%)。 2 此舉是為免出現樓價略低於800萬港元的物業的買家，可以借得的貸款金額高過樓價略超出800萬港元的物業的買家。例如，購買價值750萬港元物業的買家可借525萬港元(750萬港元x 70%)，而購買價值850萬港元物業的買家卻只可借到510萬港元(850萬港元x 60%)。 |
資料來源：http://info.gov.hk/hkma/chi/press/2010/20101119c5.htm
2010年11月12日 星期五
文章分享“買樓8大誤解”
朋友成日都唔明點解我層樓升咗咁多都唔賣，今日在一些討論區見到以下篇文章，我都幾認同，亦唔多唔少解釋到點解我唔賣樓。藉此同大家分享一下！
*********************************************************************************
買樓8大誤解
1. 我可以係跌市買樓
一再強調，大跌市時雖然樓價平，但買樓第一炮所需的資金唔會按比例大幅減少。大跌市為何會出現？因為有大量業主賤價割愛。為何賤價都要賣俾你？因為冇水。冇水點解唔問人借？因為銀行閂水喉。大家必須記住，大跌市的出現，一定配合銀行閂水喉。如果好似而家咁，打2個電話就借10萬，點解要賤賣層樓俾你？因此，在大跌市時買樓，你必須有心理準備估唔足價，同埋連7成都做唔到。例如200萬跌剩100萬，但銀行只肯估80萬，兼只肯做6成，那麼你就要嘔52萬。如果你係諗住用10萬經MC上呢個100萬盤，可以返屋企訓覺。
還有，要係大跌市時買平樓，你要有好多現金。我強調係現金，唔係股票或其他需要變賣既資產，因為你既股票係大跌市時一樣會下調。
估價8折做6成，係非常樂觀保守的估計數字，事實上，在08金融海潚時，部份銀行在簽按揭契前突然終止申請，1成會都唔俾上既個案真係發生過。另外，除非閣下係公務員，否則在大跌市時好難保証收入不會下跌。
結論：你需要持有目標樓價50%以上的現金。
2. 樓價一定會下跌
樓價在短期內有上落是事實，但另一個更重要既事實係，以30年為觀察期的話，樓價只會上升不會下跌！03沙士價是香港近十年最低價，美孚的03呎價約為1600，但1600這個賤價仍然係美孚入伙價的10多倍！事實上，某時期的低價，通常都會比上一個時期的高價還要高。等樓價爆破的朋友，要有心理準備爆破後的樓價和今日的價其實差不多。
因此，如果你係用家，諗住長住20~30年，只要供款係能力範圍內，就算97年買樓一樣冇問題，因為樓價升跌不會影響你一早已計劃好既供款，20年後樓價一定會超過買入價(請對比1983及2003的樓價)。
結論：以20~30年長線睇，樓價一定升。短期升跌只係為炒家而設。
3. 遲早會加息
講得呢句說話，即係話而家息平。係人都知遲早會加息，但重點係息口仲平既時候你還左幾多本金？房貸好公道，本金少左，息會按比例減少，係低息環境下你可以好輕易就還幾十萬本金。即使加息，對你的實際影響極微。
結論：趁息平多還本金，點會怕加息！
4. 供30年樓係樓奴
我寫包單，講得出呢句說話既人學歷不會超過小學
6年級。世界上所有銀紙現在均以每30年跌95%的速度貶值，簡單來說，30年後港幣的購買力，和現在的日圓差不多，即是說，今日我借港幣100萬，還到第30年就變左100萬yen。當然，中途你係有不斷供款，但你每期供款的購買力都會貶值，變相你可以用貶值後的貨幣購買未貶值的資產。幻想一下你可以用今日既身家，坐時光機回到1980年買當時既樓。因此，30年的供款期內，供款壓力係會越來越低，因為你的債項不斷貶值。頭10年是最艱苦困難的，中間10年可以有閒錢去下旅行，後10年供款比飲茶錢還要低。
結論：供樓係會越來越輕鬆
5. 唔買樓可以租
供樓壓力會隨時間減弱，因為你用未來貶值後的錢，去還今日未貶值的錢。但租金就相反，你一定要用當時的錢去還當時的錢，即是說，當供款金額固定下來，租金卻係會隨時間不斷上升，例如貨幣每30年下跌95%，租金就會同樣以每30年升20倍的速度上升。當然，這是假設沒有加息。但即使有加息，亦不見得租樓會有著數，因為業主會按成本加租，冇死錯人。
租樓的另一個問題係，你和業主的財富差距越拉越大，假設今天你和業主身家都係100萬，租了2年樓洗左20萬，你的身家變成80萬，業主就120萬，差距係40萬，亦即你現有身家的一半。當然，你投資有道，可以用呢80萬本金賺超過40萬，則另作別論。但假如你唔投資，純做租客，你會白白將日後入市上車既資金送俾業主。租金回報5厘知唔知即係點解？即係話你租20年的話，你就送左層樓俾業主。多謝夾承惠。
結論：年輕人應該同阿媽住，省回租金支出。要2人世界可以租時鐘。
6. 生活質素唔可以妥協
好多人唔接受舊樓、單幢樓、大西北，話唔會為上車而降低生活質素。請讓本人告訴你一個殘酷的事實，如果你的能力只能買舊樓、單幢樓、大西北，你冇資格講質素。如果你係打工仔，每日可以係屋企既清醒時間唔會超過6小時，有乜質唔質素？訓到朝早11點，然後先考慮今日返唔返公司打點一下，呢d就叫質素。
結論：先講資格，後談質素
7. 炒家炒高樓價
錯！實際係「買家買高樓價」。冇炒家唔代表用家會平賣俾你，有人肯接炒家貨，代表炒家有眼光，估計到未來樓價有水位，係先有購買力後有炒家。其實有買過樓都會知，買炒家貨好買過用家貨，議價空間比用家盤大，因為炒家係做生意，計好個ROI唔怕平少少賣俾你，但用家就皇帝女唔憂嫁，大不了住多2年先賣。再者，炒家買完一定賣，穩定供應，用家就有入冇出，炒家有時反而會有調低樓價的平衡功能。
結論：自願的價就係市價
8. 市區樓抗跌力強
抗跌力是大跌市時業主繼續供款的能力，因此，以下類別的物業抗跌力一定強：
一、 大部份業主已供斷的屋苑(沒有供樓壓力)
二、 大部份業主的買入價都很低(供樓壓力極低)
三、 業主真係好有錢(沒有收入壓力)
因此，老牌屋苑(第1類)、新界100萬上下的物業、半山豪宅的抗跌力一定高，其中半山豪宅最強。而老牌屋苑如太古城、美孚新村都位於市區，故產生抗跌力強的假象。
以下物業抗跌力最弱：
一、 被發展商食盡溢價的一手樓
二、 業主多數是高收入打工仔(一旦失業很難在短時間內找到同樣人工的工作)
三、 入伙日期接近爆破日期的物業
此三項條件可以同時出現。
http://finance.discuss.com.hk/viewthread.php?tid=13408120&page=1&pid=271137515#pid271137515
1. 我可以係跌市買樓
一再強調，大跌市時雖然樓價平，但買樓第一炮所需的資金唔會按比例大幅減少。大跌市為何會出現？因為有大量業主賤價割愛。為何賤價都要賣俾你？因為冇水。冇水點解唔問人借？因為銀行閂水喉。大家必須記住，大跌市的出現，一定配合銀行閂水喉。如果好似而家咁，打2個電話就借10萬，點解要賤賣層樓俾你？因此，在大跌市時買樓，你必須有心理準備估唔足價，同埋連7成都做唔到。例如200萬跌剩100萬，但銀行只肯估80萬，兼只肯做6成，那麼你就要嘔52萬。如果你係諗住用10萬經MC上呢個100萬盤，可以返屋企訓覺。
還有，要係大跌市時買平樓，你要有好多現金。我強調係現金，唔係股票或其他需要變賣既資產，因為你既股票係大跌市時一樣會下調。
估價8折做6成，係非常樂觀保守的估計數字，事實上，在08金融海潚時，部份銀行在簽按揭契前突然終止申請，1成會都唔俾上既個案真係發生過。另外，除非閣下係公務員，否則在大跌市時好難保証收入不會下跌。
結論：你需要持有目標樓價50%以上的現金。
2. 樓價一定會下跌
樓價在短期內有上落是事實，但另一個更重要既事實係，以30年為觀察期的話，樓價只會上升不會下跌！03沙士價是香港近十年最低價，美孚的03呎價約為1600，但1600這個賤價仍然係美孚入伙價的10多倍！事實上，某時期的低價，通常都會比上一個時期的高價還要高。等樓價爆破的朋友，要有心理準備爆破後的樓價和今日的價其實差不多。
因此，如果你係用家，諗住長住20~30年，只要供款係能力範圍內，就算97年買樓一樣冇問題，因為樓價升跌不會影響你一早已計劃好既供款，20年後樓價一定會超過買入價(請對比1983及2003的樓價)。
結論：以20~30年長線睇，樓價一定升。短期升跌只係為炒家而設。
3. 遲早會加息
講得呢句說話，即係話而家息平。係人都知遲早會加息，但重點係息口仲平既時候你還左幾多本金？房貸好公道，本金少左，息會按比例減少，係低息環境下你可以好輕易就還幾十萬本金。即使加息，對你的實際影響極微。
結論：趁息平多還本金，點會怕加息！
4. 供30年樓係樓奴
我寫包單，講得出呢句說話既人學歷不會超過小學
結論：供樓係會越來越輕鬆
5. 唔買樓可以租
供樓壓力會隨時間減弱，因為你用未來貶值後的錢，去還今日未貶值的錢。但租金就相反，你一定要用當時的錢去還當時的錢，即是說，當供款金額固定下來，租金卻係會隨時間不斷上升，例如貨幣每30年下跌95%，租金就會同樣以每30年升20倍的速度上升。當然，這是假設沒有加息。但即使有加息，亦不見得租樓會有著數，因為業主會按成本加租，冇死錯人。
租樓的另一個問題係，你和業主的財富差距越拉越大，假設今天你和業主身家都係100萬，租了2年樓洗左20萬，你的身家變成80萬，業主就120萬，差距係40萬，亦即你現有身家的一半。當然，你投資有道，可以用呢80萬本金賺超過40萬，則另作別論。但假如你唔投資，純做租客，你會白白將日後入市上車既資金送俾業主。租金回報5厘知唔知即係點解？即係話你租20年的話，你就送左層樓俾業主。多謝夾承惠。
結論：年輕人應該同阿媽住，省回租金支出。要2人世界可以租時鐘。
6. 生活質素唔可以妥協
好多人唔接受舊樓、單幢樓、大西北，話唔會為上車而降低生活質素。請讓本人告訴你一個殘酷的事實，如果你的能力只能買舊樓、單幢樓、大西北，你冇資格講質素。如果你係打工仔，每日可以係屋企既清醒時間唔會超過6小時，有乜質唔質素？訓到朝早11點，然後先考慮今日返唔返公司打點一下，呢d就叫質素。
結論：先講資格，後談質素
7. 炒家炒高樓價
錯！實際係「買家買高樓價」。冇炒家唔代表用家會平賣俾你，有人肯接炒家貨，代表炒家有眼光，估計到未來樓價有水位，係先有購買力後有炒家。其實有買過樓都會知，買炒家貨好買過用家貨，議價空間比用家盤大，因為炒家係做生意，計好個ROI唔怕平少少賣俾你，但用家就皇帝女唔憂嫁，大不了住多2年先賣。再者，炒家買完一定賣，穩定供應，用家就有入冇出，炒家有時反而會有調低樓價的平衡功能。
結論：自願的價就係市價
8. 市區樓抗跌力強
抗跌力是大跌市時業主繼續供款的能力，因此，以下類別的物業抗跌力一定強：
一、 大部份業主已供斷的屋苑(沒有供樓壓力)
二、 大部份業主的買入價都很低(供樓壓力極低)
三、 業主真係好有錢(沒有收入壓力)
因此，老牌屋苑(第1類)、新界100萬上下的物業、半山豪宅的抗跌力一定高，其中半山豪宅最強。而老牌屋苑如太古城、美孚新村都位於市區，故產生抗跌力強的假象。
以下物業抗跌力最弱：
一、 被發展商食盡溢價的一手樓
二、 業主多數是高收入打工仔(一旦失業很難在短時間內找到同樣人工的工作)
三、 入伙日期接近爆破日期的物業
此三項條件可以同時出現。
http://finance.discuss.com.hk/viewthread.php?tid=13408120&page=1&pid=271137515#pid271137515
訂閱：
意見 (Atom)