按揭貸款的審慎監管措施

上星期五，政府突然出招加額外印花稅和控制按揭成數，以防止熱錢過份流入樓市，做成過大的資產泡沬。不過消息有很多不同的版本，我在一些討論區找到一個似乎是由政府出的新聞稿，我相信會比較正確，特地post在此for有用的朋友參考。

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按揭貸款的審慎監管措施 ********************** 香港金融管理局今日（星期五）就物業按揭貸款業務向銀行發出指引，要求銀行採取下列措施加強物業按揭貸款業務的風險管理： 第一:   所有價值1,200萬港元或以上住宅物業的按揭貸款最高成數從6成下調至5成。 第二:   所有價值1,200萬港元以下至800萬港元之間的住宅物業的按揭貸款最高成數從7成下調至6成，但貸款額不可超過600萬港元1。 第三:   所有價值在800萬港元以下的住宅物業按揭貸款最高成數則維持在7成，但貸款額不可超過480萬港元2。 第四:   所有非自住的住宅物業、所有以公司名義持有的物業和所有工商物業的按揭，不論物業的價值，貸款最高成數一律下調至5成。 以上的措施，即時生效，但是在十一月十九日或以前已簽訂臨時買賣合約的借款申請可以不受影響。 金管局總裁陳德霖先生表示：「現時國際金融宏觀環境是處於一個很不正常的狀態。在極低利息和全球資金繼續泛濫的宏觀環境下，很多投資者都很容易忽略了香港市民收入與樓價已經越來越脫節，我們非常關注樓市和按揭市場將會繼續升，導致銀行體系的信貸風險持續增加。金管局作為銀行體系穩定的把關者，我們必須及時採取有效的審慎監管措施，保證銀行能做好風險管理和提升銀行體系承受震盪的能力，以確保一旦宏觀環境作出調整時能夠減低資產泡沫爆破時可能造成的破壞。」 「要應對目前這個非常特殊而困難的局面，不可能單靠政府採取措施就能做好防禦，我們還是要廣大巿民和各界的響應和合作，一齊來提高風險意識，要量力而為，切勿因目前利息處於極低水平而盲目追求利潤和過度借貸。我們要汲取上一次香港資產泡沫爆破的痛苦經驗，我們要共同努力，才可以避免重蹈覆轍。」 傳媒查詢，請聯絡： 傳訊經理羅存慧　　　２８７８　１６８７或 傳訊主任胡嘉瑩　　　２８７８　８２４６ 香港金融管理局 2010年11月19日 　 1 此舉是為免出現樓價略低於1,200萬港元的物業的買家，可以借得的貸款金額高過樓價略超出1,200萬港元的物業的買家。例如，購買價值1,100萬港元物業的買家可借660萬港元(1,100萬港元x 60%)，而購買價值1,250萬港元物業的買家卻只可借到625萬港元(1,250萬港元x 50%)。 2 此舉是為免出現樓價略低於800萬港元的物業的買家，可以借得的貸款金額高過樓價略超出800萬港元的物業的買家。例如，購買價值750萬港元物業的買家可借525萬港元(750萬港元x 70%)，而購買價值850萬港元物業的買家卻只可借到510萬港元(850萬港元x 60%)。

資料來源：http://info.gov.hk/hkma/chi/press/2010/20101119c5.htm

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文章分享“買樓8大誤解”

朋友成日都唔明點解我層樓升咗咁多都唔賣，今日在一些討論區見到以下篇文章，我都幾認同，亦唔多唔少解釋到點解我唔賣樓。藉此同大家分享一下！

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買樓8大誤解

1. 我可以係跌市買樓
一再強調，大跌市時雖然樓價平，但買樓第一炮所需的資金唔會按比例大幅減少。大跌市為何會出現？因為有大量業主賤價割愛。為何賤價都要賣俾你？因為冇水。冇水點解唔問人借？因為銀行閂水喉。大家必須記住，大跌市的出現，一定配合銀行閂水喉。如果好似而家咁，打2個電話就借10萬，點解要賤賣層樓俾你？因此，在大跌市時買樓，你必須有心理準備估唔足價，同埋連7成都做唔到。例如200萬跌剩100萬，但銀行只肯估80萬，兼只肯做6成，那麼你就要嘔52萬。如果你係諗住用10萬經MC上呢個100萬盤，可以返屋企訓覺。
還有，要係大跌市時買平樓，你要有好多現金。我強調係現金，唔係股票或其他需要變賣既資產，因為你既股票係大跌市時一樣會下調。
估價8折做6成，係非常樂觀保守的估計數字，事實上，在08金融海潚時，部份銀行在簽按揭契前突然終止申請，1成會都唔俾上既個案真係發生過。另外，除非閣下係公務員，否則在大跌市時好難保証收入不會下跌。
結論：你需要持有目標樓價50%以上的現金。

2. 樓價一定會下跌
樓價在短期內有上落是事實，但另一個更重要既事實係，以30年為觀察期的話，樓價只會上升不會下跌！03沙士價是香港近十年最低價，美孚的03呎價約為1600，但1600這個賤價仍然係美孚入伙價的10多倍！事實上，某時期的低價，通常都會比上一個時期的高價還要高。等樓價爆破的朋友，要有心理準備爆破後的樓價和今日的價其實差不多。
因此，如果你係用家，諗住長住20~30年，只要供款係能力範圍內，就算97年買樓一樣冇問題，因為樓價升跌不會影響你一早已計劃好既供款，20年後樓價一定會超過買入價(請對比1983及2003的樓價)。
結論：以20~30年長線睇，樓價一定升。短期升跌只係為炒家而設。

3. 遲早會加息
講得呢句說話，即係話而家息平。係人都知遲早會加息，但重點係息口仲平既時候你還左幾多本金？房貸好公道，本金少左，息會按比例減少，係低息環境下你可以好輕易就還幾十萬本金。即使加息，對你的實際影響極微。
結論：趁息平多還本金，點會怕加息！

4. 供30年樓係樓奴
我寫包單，講得出呢句說話既人學歷不會超過小學

6年級。世界上所有銀紙現在均以每30年跌95%的速度貶值，簡單來說，30年後港幣的購買力，和現在的日圓差不多，即是說，今日我借港幣100萬，還到第30年就變左100萬yen。當然，中途你係有不斷供款，但你每期供款的購買力都會貶值，變相你可以用貶值後的貨幣購買未貶值的資產。幻想一下你可以用今日既身家，坐時光機回到1980年買當時既樓。因此，30年的供款期內，供款壓力係會越來越低，因為你的債項不斷貶值。頭10年是最艱苦困難的，中間10年可以有閒錢去下旅行，後10年供款比飲茶錢還要低。
結論：供樓係會越來越輕鬆

5. 唔買樓可以租
供樓壓力會隨時間減弱，因為你用未來貶值後的錢，去還今日未貶值的錢。但租金就相反，你一定要用當時的錢去還當時的錢，即是說，當供款金額固定下來，租金卻係會隨時間不斷上升，例如貨幣每30年下跌95%，租金就會同樣以每30年升20倍的速度上升。當然，這是假設沒有加息。但即使有加息，亦不見得租樓會有著數，因為業主會按成本加租，冇死錯人。
租樓的另一個問題係，你和業主的財富差距越拉越大，假設今天你和業主身家都係100萬，租了2年樓洗左20萬，你的身家變成80萬，業主就120萬，差距係40萬，亦即你現有身家的一半。當然，你投資有道，可以用呢80萬本金賺超過40萬，則另作別論。但假如你唔投資，純做租客，你會白白將日後入市上車既資金送俾業主。租金回報5厘知唔知即係點解？即係話你租20年的話，你就送左層樓俾業主。多謝夾承惠。
結論：年輕人應該同阿媽住，省回租金支出。要2人世界可以租時鐘。

6. 生活質素唔可以妥協
好多人唔接受舊樓、單幢樓、大西北，話唔會為上車而降低生活質素。請讓本人告訴你一個殘酷的事實，如果你的能力只能買舊樓、單幢樓、大西北，你冇資格講質素。如果你係打工仔，每日可以係屋企既清醒時間唔會超過6小時，有乜質唔質素？訓到朝早11點，然後先考慮今日返唔返公司打點一下，呢d就叫質素。
結論：先講資格，後談質素

7. 炒家炒高樓價
錯！實際係「買家買高樓價」。冇炒家唔代表用家會平賣俾你，有人肯接炒家貨，代表炒家有眼光，估計到未來樓價有水位，係先有購買力後有炒家。其實有買過樓都會知，買炒家貨好買過用家貨，議價空間比用家盤大，因為炒家係做生意，計好個ROI唔怕平少少賣俾你，但用家就皇帝女唔憂嫁，大不了住多2年先賣。再者，炒家買完一定賣，穩定供應，用家就有入冇出，炒家有時反而會有調低樓價的平衡功能。
結論：自願的價就係市價

8. 市區樓抗跌力強
抗跌力是大跌市時業主繼續供款的能力，因此，以下類別的物業抗跌力一定強：
一、        大部份業主已供斷的屋苑(沒有供樓壓力)
二、        大部份業主的買入價都很低(供樓壓力極低)
三、        業主真係好有錢(沒有收入壓力)
因此，老牌屋苑(第1類)、新界100萬上下的物業、半山豪宅的抗跌力一定高，其中半山豪宅最強。而老牌屋苑如太古城、美孚新村都位於市區，故產生抗跌力強的假象。
以下物業抗跌力最弱：
一、        被發展商食盡溢價的一手樓
二、        業主多數是高收入打工仔(一旦失業很難在短時間內找到同樣人工的工作)
三、        入伙日期接近爆破日期的物業
此三項條件可以同時出現。


http://finance.discuss.com.hk/viewthread.php?tid=13408120&page=1&pid=271137515#pid271137515

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文章分享“男人需要尊重，女人需要愛”

男人需要尊重，女人需要愛
作者：蔡佩芬 (Serena Pay-Fen Wang)

愛默生博士Dr. Emerson Eggerichs一本暢銷書《男人需要尊重，女人需要愛》Love & Respect-The Love She Most Desires, the Respect He Desperately Needs中發現50%的婚姻失敗的原因：夫妻忽視了雙方的天然需求——男人天生需要尊重，女人天生需要愛。如果無視從重要性，夫妻雙方就會陷入相互抱怨、猜忌、指責、爭吵的「瘋狂循環」中；就像女人經常這樣問：「為什麼他不像我愛他那樣愛我？」一樣，男人經常這樣想：「為什麼她總是輕易地蔑視我，不顧及我的感受？」

愛與尊重的關係
相信每一位妻子都有一個同樣的盼望，她們渴望從丈夫得到更多的愛。其實，愛丈夫最好的方法就是尊重他，並讓他確實知道你尊重他。這種尊重會讓他感覺到你是多麼愛他，他也會自然地對你萌生鍾愛。這就是聖經《以弗所書》五33「你們每人都應當愛妻子，如同愛自己一樣；妻子也應當尊重她的丈夫。」愛與尊重的關係聽起來雖然很不錯，可是它是不是有點太理論化了？它真的能幫我們解決婚姻裏的很多實際問題嗎？

一般人對這段經文的理解應該是這樣的：「即使妻子不尊重丈夫，丈夫也應無條件地愛妻子；即使丈夫不愛妻子，妻子還是應該無條件地尊重丈夫。」甚至會解讀成這樣：「丈夫被要求一定要愛一個無禮的妻子；妻子被要求一定要尊重一個毫無愛心的丈夫。」這也就意味著丈夫沒有任何理由這樣想：「因為她尊重我，所以我必須愛她」；妻子同樣也沒有理由說：「因為他愛我，所以我須要尊重他。」

但是，如果夫妻僅僅停留於這條件式的層面上，那麼夫妻就沒有真正理解愛與尊重之間的關係。顯然，當丈夫感覺沒有受到尊重時，要他去愛是特別難的事情；同樣，當妻子沒有感覺到愛時，她也無法做到尊重丈夫。理解到這個層次時，相信你已經開始明白愛與尊重的關係了。其實按照這種思維，我想大多數人都能理解。當丈夫感覺沒有受到尊重時，他自然就會通過一種方式表達出他的不滿，而這種不滿自然就讓妻子感覺到丈夫不愛她(也許正是這個原因，《聖經》中才有丈夫愛妻子的命令)；當妻子感覺不到愛時，自然就表現出一種讓丈夫同樣感覺不受尊重的態度。

那麼，該怎樣改變這一切？愛默生博士認為愛與尊重的關係在《聖經》中有非常清晰明白的陳述，但這種關係就像一根絲線：過度用力會導致緊張，甚至斷裂，不要有物物交換的心理是很重要的。但是，我們如何確信妻子最基本的需求就是愛，而丈夫最根本的需求就是尊重呢？

儘管作妻子總是在懷疑丈夫是否愛自己就像自己愛他一樣多。所以當丈夫偶爾表現出一點點冷落時，她就會以特別反抗的情緒回擊。不幸的是，妻子們通常採取的態度是抱怨、批評、指責，目的是為激勵丈夫更愛自己一點。這種激勵辦法的成功率是零。

大多數情況下，妻子的不喜歡往往會被丈夫認為是不尊重甚至是輕蔑。在丈夫看來，妻子變了，再也不是當年他追求的那個讓人傾慕、容易滿足的女人了。現在的她不容易滿足，並有意讓丈夫認識到這一點。所以，丈夫試圖通過採取不表現愛意的方法來改變妻子，希望她有禮貌，懂得尊重。就「男人需要尊重，女人需要愛」來說，最具說服力的還是《聖經》中的教導：丈夫必須愛妻子，如同愛自己一樣；妻子必須尊重丈夫。

很多夫婦之間的關係停留於「一頭霧水」里，都不想往前再踏一步，主要原因還是他們心中都存在顧慮：「如果我對她付出了愛，如果我表示了對他的尊重，而她不領情怎麼辦？」或者是「他／她都沒有反應，我為什麼還要去愛她或尊重他？」

男人需要被尊重
在一次全國性的調查研究中，400位元男士成為調查物件，他們被告知在兩個不同的消極經歷中作出選擇。
(a)獨自一人，這個世界上沒有人愛他。
(b)每個人都不尊重他。
74%的男士都說如果一定要在以上兩個中作出選擇的話，他們更傾向於選擇沒有人愛他的世界。無數男士對我這樣說：「我情願娶一位尊重我但不愛我的妻子，也不願意娶一位愛我但不尊重我妻子。」這無疑又進一步證實了該研究的結果。

衝突讓大部分男人感受不到尊重
在一次決策分析公司對男女關係做全國性的調查時，向大量的男性代表們提出這樣一個問題：
即使關係最好的夫妻或者朋友偶爾也會為日常瑣事發生爭吵，甚至衝突。那麼在與妻子或者親密朋友發生衝突時，您更可能感覺：
(a)我的妻子或親密朋友此時此刻不尊重我。
(b)我的妻子或親密朋友此時此刻不愛我。
不出所料，81.5%的人選擇了(a)。
在發生衝突時，男人需要感受到更多的尊重。當然這並不是說男人不需要愛。雖然男人知道妻子愛著他，但是他並不確信妻子是否真的尊重他。許多女人不能理解，是因為她們看重愛，她們在愛的世界裏看不到男人對尊重的需求。夫妻之間發生衝突時，丈夫通常是轉移目光，試圖停止爭吵，並一走了之。他不想對此進行討論，不想提起這事。為什麼？因為他感覺非常壓抑，他受不了妻子激烈的言辭，所以他選擇退出。

愛默生博士提出以下的建議﹕

妻子如何向丈夫表達尊重？
一個妻子向她的丈夫表示尊重，讓他感覺在她的心目中他是她最重要的人。
請妻子誠實問自己以下這些問題：
1．支持——我總是站在他身後支持他嗎？
2．渴望——他能感覺到我對他渴望保護我和家庭的意願，並能感受我的尊重嗎？
3．理解——他知道我理解他想保護供養我和整個家的想法嗎？最近我有沒有做什麼來讓他知道我有這個想法？
4．相信——我能相信他有分析事情和解決問題的能力嗎？
5．陪伴——不管什麼時候我都願意靜靜地陪在他身邊嗎？我的言行能表明我既是他的朋友又是他的愛人嗎？
6．性愛——即使我不是很想要時也能滿足他的性需求嗎？

丈夫如何向妻子表達愛？
我們知道，對於一個妻子來說愛就是好的關係。如果丈夫每天能夠記住或是使用其中的一兩點，努力為她改變自己。請丈夫誠實地問下面這些問題：
1．親近——我有沒有常常走到她身邊和她聊聊天，讓她感受到我對她的愛？
2．談心——我和她談過心嗎？並且確信在她希望聽聽我的心裏話時沒有皺過眉？
3．理解——每當她在我跟前述說煩惱時，總能暢所欲言嗎？在我的心目中她的性格內外兼備嗎？她是個情緒化的人嗎？一點事都能影響她的情緒嗎？
4．調解——我總是很願意解決問題嗎？並且儘量避免說出：「不用管它了，你太多心了！」
5．忠誠——我總是在不斷地想辦法告訴她我會對她永遠忠誠嗎？
6．尊重——我總是讓她明白我很珍惜她，並在我心目中居最高的地位嗎？我總是能讓她感覺到她的所做所想對我來說都是很重要的嗎？她知道我的生活裏不能沒有她嗎？妻子如何向丈夫表達尊重？　

作者簡介
蔡佩芬現任「加拿大學園傳道會」 中國網路事工主任，負責編輯出版新麗人網路雜誌，丈夫王大慶牧師在北加州灣區基督之家第一家牧會，育有三位兒女。請上網《新麗人》瀏覽更多她的文章。 
 



http://gospelherald.com/news/lif-11838-0/%E7%94%9F%E6%B4%BB-%E7%94%B7%E4%BA%BA%E9%9C%80%E8%A6%81%E5%B0%8A%E9%87%8D%EF%BC%8C%E5%A5%B3%E4%BA%BA%E9%9C%80%E8%A6%81%E6%84%9B-%E5%9F%BA%E7%9D%A3%E6%97%A5%E5%A0%B1

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